도시정비사업 프롭테크가 어려울 수 밖에 없는 이유

 

도시정비사업(재개발, 재건축 등)은 수많은 이해관계자와 복잡한 행정 절차, 그리고 예측하기 어려운 시장 변수들이 얽혀 있는 초고난도 프로젝트입니다. 최근 프롭테크(PropTech, 부동산+기술)의 부상으로 도시정비사업도 디지털 전환이 가속화되고 있지만, 이 영역에 IT 기술을 단순히 이식하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다.

 

도시정비사업에서 프롭테크가 어려운 이유는 단순히 시스템이 복잡해서가 아닙니다. 프롭테크의 본질과 도시정비사업의 속성이 서로 충돌하기 때문입니다.

 

 

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1. IT는 '정확함'이 생명이다 – 도시정비사업은 '가변성'이 본질이다

 

IT 기술은 본질적으로 정확함(Accuracy) 과 일관성(Consistency) 을 전제로 합니다. 시스템은 입력된 데이터를 기반으로 한 정형화된 로직을 통해 예측 가능하게 움직여야 하며, 이는 자동화와 알고리즘 설계의 기초가 됩니다. 즉, IT는 정확해야 한다. 데이터를 기반으로 한 철저한 계산식에 의하여 움직여야 한다는 점은 절대적인 대전제입니다.

 

반면 도시정비사업은 정형화된 공식으로 단순히 처리하기 어려운 변수들이 넘쳐납니다. 조합원 수, 토지 지분, 주민 동의율, 용적률 상향 조건, 행정기관의 입장 변화, 정치적 방향, 건설사와의 계약 조건, 법령 해석 차이 등 수많은 비정형 데이터와 수시로 변하는 변수들이 뒤섞입니다. 이 가변성을 수학적 로직으로 완벽히 정리하여 시스템화하기란 매우 어렵습니다.

“정확함이 전제되지 않으면, 기술은 혼란을 재생산할 뿐이다.”
— 데이비드 베런, The Philosophy of Software

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2. 프롭테크는 '상거래 기반'… 도시정비는 '공공적 갈등관리 기반'

기존 부동산 프롭테크 기업들이 성공한 사례는 대부분 상업용 부동산, 매매/임대 정보 제공, 건축 견적 자동화, 자산관리 플랫폼 등에 집중되어 있습니다. 이들은 단일 거래 혹은 투자 의사결정을 지원하는 도구이며, 개인 또는 소수의 판단을 효율화하는 것이 목적입니다.

 

하지만 도시정비사업은 전혀 다릅니다. 이는 수십, 수백 명의 이해관계자가 공동으로 판단을 내려야 하는 공공성 기반 프로젝트입니다. 단 한 명의 이탈, 단 하나의 소송, 하나의 동의서 누락이 전 과정을 멈출 수 있습니다. 갈등 조정, 주민 설득, 행정 인허가, 민원 대응까지 포괄적으로 운영되어야 하는데, 이는 프롭테크의 일방향적 정보 흐름 구조와는 맞지 않는 영역입니다.

 

 

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3. 현장성 결여 – 기술의 눈은 현장을 읽지 못한다

도시정비사업의 핵심은 '현장'입니다. 주민과의 직접 대화, 골목골목의 접근성, 실제 현장의 노후도, 건축물의 하중 구조, 각 동의 특성 등이 사업성에 직결됩니다. 아무리 고도화된 알고리즘과 AI가 적용된다 하더라도, 현장의 '감'과 '맥락'을 읽는 것은 인간의 몫입니다.

도시정비 프롭테크는 이러한 비정량적 판단 요소들을 시스템적으로 반영하는 데 한계가 있습니다. 예컨대, ‘A구역은 법적으로 가능하지만, 민원이 많아 정치적 부담이 크다’는 요소는 어느 시스템도 객관화하기 어렵습니다.

 

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4. 표: 부동산 프롭테크와 도시정비 프롭테크의 비교

항목	부동산 프롭테크	도시정비 프롭테크
대상	개별 부동산 거래	집합적 도시 공간
사용자	개인/소수 투자자	조합, 주민, 행정, 건설사
의사결정 구조	단일 의사결정	다자간 합의
기술 적용 범위	데이터 중심 자동화	복합 행정/정치/법률 고려
리스크 요인	시장가격 변동	주민 반발, 법률 소송, 정치 변수
수익 구조	플랫폼 중개수수료	사업지 수주·장기성과 기반

 

이처럼 프롭테크와 도시정비 프롭테크는 그 근간부터 다릅니다. 단순한 정보 제공이나 가격 예측과는 달리, 도시정비는 다층적 협의 구조와 정치적 판단이 개입되는 복합 과정입니다.

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5. 법적·정책적 불확실성 – 기술이 바꿀 수 없는 벽

도시정비사업은 법률과 제도의 영향을 직접적으로 받습니다. 특히 서울시의 ‘모아타운’, 국토부의 ‘공공정비사업’ 같은 정책 변화가 있을 때마다 기준이 바뀌고, 기획된 로직이 무용지물이 되기도 합니다. 시스템이 한 번 설계되면 그 이후를 예측 가능하게 만드는 것이 IT의 기본이라면, 도시정비는 예측 불가능성이 상수입니다.

 

기술은 법의 해석까지 예측할 수 없습니다. 사업 인허가 기준이 지방자치단체장의 정책 방향에 따라 바뀌고, 조례가 수시로 개정되며, 심의위원회의 주관적 판단이 반영되는 구조 속에서, 프롭테크가 할 수 있는 영역은 제한적일 수밖에 없습니다.

 

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결론 - 도시정비 프롭테크의 미래는 '사람+기술'의 하이브리드다.

도시정비사업의 프롭테크는 분명 필요하고, 점진적으로 성장해야 할 영역입니다. 하지만 이는 기존의 프롭테크 방식과는 다른 새로운 하이브리드 모델이어야 합니다. IT 기술이 중심이 아니라, 현장의 전문가(정비PM, 조합전문가, 법률전문가 등) 가 주도하고, 기술은 그 과정을 보조하는 ‘보조자형 프롭테크’ 로 진화해야 합니다.

 

IT 기술은 정밀하고 정확해야 하며, 계산식과 논리를 기반으로 움직여야 합니다. 반면 도시정비사업은 그 자체가 정치·사회·심리·법률이 혼합된 복합체계입니다. 이 간극을 이해하지 못하면, 프롭테크는 오히려 사업의 속도를 늦추는 도구가 될 수도 있습니다.

기술은 문제를 해결할 수 있지만, 인간과 현장을 대체할 수는 없습니다. 도시정비 프롭테크의 성공은, 결국 기술과 사람의 조화 속에서 길을 찾게 될 것입니다.