오피스텔 투자 조심 또 조심, 가격이 떨어지는 근본적 이유

오피스텔 투자에서 유의해야 할, 안 좋은 첫번째 이유는 주변에 신축이 지어지기 때문입니다.

첫번째 이유는 근본적으로 대지 지분 때문입니다. 오피스텔은 상업지에 지어지기 때문에 용적률이 대부분 900% ~ 1000% 에 달합니다. 개별 세대가 갖는 대지 지분이 매우 한정적입니다. 이미 대지에서 쓸 수 있는 용적률을 최대치로 끌어다 썼기 때문에 재건축 사업성도 안나옵니다. 그러니까 토지지분도 없고 재건축에 대한 기대치도 없는 집이 점차 낡아만 가기 때문에 오피스텔은 오르지 않는 겁니다. 부동산은 결국 땅을 사는 거고, 건물은 점차 으스러질 콘크리트 덩어리에 불과합니다.

 

한국에는 토지 임대부 주택이라는 개념이 있는데, 토지는 국가가 보유하고 그 위에 건축한 집만 분양하는 제도입니다. 대지 지분이 없는 이런 집은 아무리 강남에 있는 아파트라고 할지라도 절대 가격이 오르지 않습니다. 해외 부동산도 마찬가지 입니다. 대지에 대한 지분을 보유할 수 없다면, 부동산 투자는 성립이 되지 않습니다. 건물은 감가상각이 되는 자산이므로 단순 회계적으로만 봐도 점점 가치가 떨어질 것이 명확하니까요.

 

오피스텔은 매매 가격이 안 오르긴 하지만 대신 수익을 임대료로 대신 계산한다면 대지 지분이 없다고 안 오른다고 말하기는 어려울 수도 있습니다. 물론 케바케이긴 하지만 강남역 주변의 오피스텔은 매매가가 오르기도 합니다. 따라서 대지가 없다고 해서, 재개발이 어렵다고 무조건 수익이 안 나는 것은 아닙니다. 매매가가 오르기도 하고, 매매가가 안 오르더라도 임대료를 수익으로 같이 계산한다면 결국 말 그대로 "수익성 부동산"은 맞습니다.

 

다만 오피스텔은 주변 오피스텔과 경쟁이기도 합니다. 주변에 신축이 지어집니다. 말 그대로 사업성도 안 나오고, 다시 부셔서 새로 만들기도 힘들다면... 낡고 있는 오피스텔은 옆의 신축 임대료보다 낮아질 수 밖에 없습니다. 저는 그런 이야기를 하려고 하는 것입니다.

해외를 살펴보면 대지 지분이 없긴 하지만 방콕의 20~30억의 콘도는 매매가가 잘 유지되거나 오르기도 합니다. 중국의 부동산도 대지는 없지만 오르기도 합니다.

오피스텔 투자가 나쁘다고 딱 잘라 말하는 것이 아니라, 입지를 잘 따져보지 않으면 나쁜 투자가 될 가능성이 높다. 정도로 이해해주시면 좋겠습니다. 세금 혜택도 지금은 크게 메리트가 없어진 상태이죠.

 

아파트는 여유 있는 용적률과 넓은 대지 지분을 갖고 있기 때문에 미래를 기대할 수 있습니다. 주변에 신축 아파트가 들어온다고 한들, 이 지역의 주민이 늘어나면 여러 인프라도 좋아지고, 입지의 가치가 올라가면 나중에 이 아파트를 재건축 할 때 좋은 사업성을 지녀서 큰 돈을 벌 수도 있겠다! 라는 기대를 아파트 소유자는 할 수 있습니다.

반면 오피스텔 소유자는 제가 위에서 말씀드린 용적률과 대지지분 등의 이유로 미래 자체를 기대하기 힘듭니다. 이게 오피스텔이 안 오르는 결정적인 이유입니다. 미래 토지가치 상승분에 대한 재산권 행사가 어렵고, 건물이라는 유형자산의 감가상각만 두드려 맞는게 오피스텔이라는 주거형태입니다.

또한 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 매매가 대비 임대료 수익률이 거의 3~4%대 고정으로 시세가 형성되기 때문에 매매가가 안 오르는데 뜬금없이 월세만 오르지도 않습니다.

 

 

또 오피스텔은 여러 건축법상 제한으로 복층을 많이 짓는데요. 복층이 좋아서 복층으로 짓는 것이 아닙니다. 단층으로 지어서 층수를 높이기에는 용적률 상한이 애매한 경우 복층으로 지어 파는데, 다락의 높이 제한 때문에 1.5m 이하로 지어야 하고, 천장과 바닥 두께를 빼면 실제 높이는 1.3m 안팎이 되어서 허리를 굽혀야됩니다. 그래서 창고 용도로 사용하는 경우가 다반사인데 그 마저도 계단 폭이 좁고 안전하지 못한 경우가 많아서 자주 드나들지 않게 됩니다. 특히 나이가 드신 분들은 더욱 어렵죠. 신체건강한 청장년층만 이용할 수 있다면 그만큼 수요가 줄어드는 것이라서 가격 하락 요인이 될 수 있습니다.

 

보기엔 좋아보입니다.

 

마지막으로 임대료, 관리비의 문제입니다. 오피스텔 관리비 정말 비쌉니다. 냉난방에 취약해서 전기세와 가스비가 많이 나옵니다. 실수요자의 부담은 결국 임대료로 이어져서 가격 저항선이 생깁니다. 즉, 수익률 악화로 직결되죠.

 

리스크 없는 투자는 없다고 합니다. 하이리스크 하이리턴이고 재개발 재건축이나 심지어 아파트 청약마저도 예전에 일산 같은 경우에는 반토막 이상으로 떨어진 곳도 있다죠. 그리고 오피스텔 잘되는 곳도 있기는 있습니다. 하지만 오피스텔 투자에 있어서는 이러한 점들을 잘 고려하셔서 보수적인 관점에서 진입해야 할 것입니다.