실버타운 분양 [시니어 하우징] 도심형 실버타운, 리츠 등 현황 정리

한국 사회는 내년이면 65세 이상의 고령 인구 비율이 총 인구의 20%를 넘어서면서 초고령 사회에 진입하게 됩니다. 이에 따라 2020년 기준 72조 원에서 2030년 168조 원 규모로 성장할 것으로 예상되는 실버산업에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

상업용 부동산 시장에서도 건강한 고령층을 타겟으로 하는 실버타운에 대한 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 보증금을 내고 임대료와 관리비 등 생활비를 100% 부담하는 노인 복지 주택과 유료 양로시설을 실버타운이라 정의할 수 있습니다.

 

 

 

실버타운 분양 업계의 전망

과거에는 오피스나 물류와 같은 상업용 부동산 섹터에 비해 낮은 수익률과 운영상의 어려움 때문에 투자자들의 관심이 덜했던 시니어 하우징 섹터가 최근 높은 수요와 제한된 공급으로 인해 수익형 투자자산으로 부상하고 있습니다.

건설, 호텔, 보험업 등 다양한 분야의 대기업 자본이 실버타운 개발사업에 활발하게 유입되고 있습니다. 건설경기 위축에 따라 새로운 시장을 모색하던 건설사들도 시니어 하우징 건설에 관심을 보이고 있습니다.

앞으로, 오피스, 물류, 호텔, 리테일 등 전통적인 상업용 부동산 자산 섹터에 추가로 시니어 하우징 섹터가 투자가능한 새로운 섹터로 주목받을 것으로 보입니다. 국내 자산운용사들이 올해의 신규 사업 진출 타겟으로 실버타운을 주목하면서 펀드 및 리츠 등의 투자 방안을 활용한 실버타운 공급의 확대도 기대됩니다.

통계청에 따르면 2025년 65세 이상의 고령 인구 비율이 총 인구의 20%를 넘어서는 초고령 사회에 진입할 예정입니다. 실버타운은 공급 부족 상태죠. 인구 수요 대비 건강한 고령층을 타겟으로 하는 고급 시니어 타운뿐 아니라, 요양병원 등의 의료시설도 공급이 부족합니다.

시니어 하우징이 상대적으로 안정적인 수익률을 보장하는 자산 구조화를 가능하게 하면서 기관투자자와 민간 자본의 투자가 계속해서 발생하고 있습니다. 정부 또한 시니어 주택을 투자자산으로 하는 헬스케어 리츠를 도입할 예정이라고 합니다. 또한 노인 주거 부족을 대비하기 위한 일환으로 그동안 금지되었던 분양형 실버타운 사업이 가능해질 예정입니다.

 

분양형 실버타운과 임대형 실버타운은 무엇인가요?

분양형 실버타운

분양형 실버타운은 주택 소유권이 있으며 사고파는 것이 가능합니다. 제공되는 서비스에 대한 이용료를 납부합니다. 서울 시니어스 고창타워, 동백 스프링카운티 자이, 용인 고기동 실버타운 등의 분양형 실버타운이 있습니다. 

60세 이상만 거래 및 입주가 가능하지만 운영상의 문제로 2015년 법으로 폐지되었습니다. 하지만, 최근 올해 3월 정부는 분양형 실버타운 규제 완화를 발표했습니다. 현행 노인복지법상 30인 이상 규모의 실버타운을 세우려면 사업자가 직접 토지나 건물을 보유해야 합니다. 

기존에는 운영사가 실버타운을 소유해야 운영이 가능했다면 앞으로는 분양을 통한 사업 진행이 가능하게 됩니다. 정부는 인구 감소 지역으로 지정된 89개 지역에 한해 분양형 실버타운을 허가했습니다.

임대형 실버타운

임대형 실버타운의 주택 소유권은 실버타운 운영업체에 있으며, 거주자는 전세 또는 월세를 지불합니다. 대표적으로 더클래식500, 삼성 노블카운티 등이 있습니다. 의무 거주 기간이 정해져 있어서, 거주 기간 전에 퇴소할 경우 위약금이 발생할 수 있습니다. 임대형 실버타운도 다른 주택과 동일하게 전입신고 후 확정일자를 받으면, 임대차보호법에 의한 보증금 보호를 받을 수 있습니다. 

분양형 실버타운의 경우 불법 분양 및 개발 이익 악용 사례가 있어 한국에 공급된 대부분의 실버타운은 임대형으로 공급되었습니다. 주택 구매를 위한 대규모 자금이 필요하지 않고 필요에 따라 다른 주거지로 이동할 수 있는 유연성이 있습니다. 서울에 가까운 수도권의 실버타운 평균 보증금은 약 4억6억 원대이고, 평균 생활비는 약 300~400만 원대입니다.

대기업의 실버타운 시장 진출

액티브 시니어를 타겟으로 하는 실버타운의 수익률이 보장되면서 건설, 호텔, 보험업 등의 사업을 하고 있는 대기업의 자본이 활발하게 실버타운 개발 사업으로 유입되고 있습니다.

대표적으로 롯데그룹은 롯데건설과 롯데호텔 계열사를 활용하여 실버타운 시장을 선도하기 위해 적극적인 사업 확장을 모색하고 있습니다. 롯데가 보유하고 있는 호텔 및 마트 등의 사이트가 미래에 실버타운으로 개발될 가능성도 보입니다.

신세계 그룹도 신세계 프로퍼티를 통해 실버타운 주거 사업에 진출할 예정입니다.

이지스자산운용은 서울시 종로구 평창동 일원에 국내 자산운용사 최초로 KB골든라이프케어와 협업하여 평창동에 첫 실버타운을 오픈했습니다. 이지스자산운용은 앞으로 서울 시내에 실버타운 2개를 추가로 개발할 예정이라고 합니다.

 

수도권 실버타운 (도심형 실버타운) 사업의 활성화

수도권에 분양형 실버타운 사업이 가능해지면서 대기업 건설사들의 활발한 진출도 예상됩니다. 대우건설은 한국의 대표적인 부동산 디벨로퍼인 MDM 그룹과 경기 의왕시 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침’을 공급할 예정입니다. MDM 그룹은 화성 동탄2신도시에 시니어 하우징 및 오피스텔 의료시설 등의 복합 개발을 추진하고 있습니다.

한미글로벌의 자회사 한미글로벌 디앤아이는 2025년 4월 중위 소득 노년층을 대상으로 서울 송파구 장지동에 115세대 규모의 ‘위례 심포니아’를 공급할 계획입니다. 현대건설은 이지스자산운용과 협업하여 은평구 시니어타운을 개발할 예정입니다. 올해 5월 착공을 목표로 하고 있으며 2027년 2월 준공할 예정입니다.

HDC현대산업개발은 광운대 역세권과 청라국제도시에 실버타운 및 의료복합타운 개발을 추진하고 있습니다. 향후 인천청라국제도시에는 서울아산병원 컨소시엄이 추진하는 인천 청라의료복합타운 개발사업이 진행될 것으로 기대됩니다.