서울 아파트 분양 광고, 대충해도 다 팔린다?
역사적으로 거의 그랬듯 서울 수도권 아파트는 공급보다 수요가 더 많기 때문에, 그리고 각종 제재로 오히려 세 부담이 공급가에 반영되기 때문에 등 여러 가지 이유로 가격이 오르고 있고 많은 전문가들은 앞으로도 더 오를 가능성이 많다고 여전히 말하고 있습니다. 전국 아파트 값이 떨어지네 마네 해도 서울만큼은 철옹성을 지키고 있고 저도 앞으로도 그럴 것이다라고 생각합니다. 분양 마케팅을 하는 사람에 있어서 이는 호재이자 한편으로는 위기이죠. 왜 그런지 몇 가지 이유를 살펴보겠습니다.
쉽게 말하면 시행사 입장에서는 서울 수도권 아파트는 굳이 홍보를 하지 않아도 잘 팔린다고 생각할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 광고 예산을 적게 책정하려 할 것이고, 만약 그렇게 되면 분양 마케팅 기획물이나 디자인물의 퀄리티는 낮아질 것이고, 배포량, 송출량이 줄어들 것입니다. 싼 게 비지떡이라고, 이쪽 시장에서는 절대 저렴하면서 수준 높은 결과물은 나올 수 없습니다.
이런 상황에서 무조건 싸게, 정해진 가격에 맞춰주겠다고 말하는 광고 대행사는 100이면 99 신뢰할 수 없습니다. 형편이 너무 어려워서 자존심이고 뭐고 일단 돈부터 받고 보자는 마음이거나 실적이 없어 실적 올리려고 그렇게 말하고서는 나중에 생각보다 일이 어려운 걸 깨달으면 될대로 되라 대충대충 설렁설렁 하다가 서로 얼굴 붉히기 십상입니다.
서울 수도권 아파트는 분양 마케팅 대충해도 다 팔린다구요? 물론 유명 브랜드 갖춘 고급 아파트라면 70~80% 대부분 그렇겠지만, 소형 나홀로 아파트들이나 2~3동짜리 가로주택정비사업 아파트 특히 경우가 달라질 수 있죠. 청약과 실제 분양이 되는 것은 다릅니다. 똑똑한 소비자들은 키워드 광고나 블로그, 뉴스, 신문 등 여러 광고를 보고, 그리고 마지막으로 모델하우스와 유니트와 대출 조건 등을 보고 가격대를 판단해서 아파트를 구입하겠죠. 묻지마 물량을 제외하면 굉장히 신중할거라는 겁니다.
상담사가 아무리 구구절절 좋다고 얘기해도 보기 좋은 디스플레이가 안 되어 있다면 안 팔리거나 팔리더라도 상당히 늦게 팔립니다. 그럼 임대료도 나가고 분양상담사 인건비, 식비, 이벤트 비용, 일찍 끝날 줄 알고 적게 책정해놨던 광고 비용도 추가로 발생하겠죠? 결국 또이 또이가 된다, 그리고 오히려 퀄리티 측면에서는 손해를 보게 된다. 이렇게 말씀드리고 싶습니다.
너무 예산을 많이 써야 된다고만 하는 것 아니냐고 하시는 분들은 아파트 분양 광고의 맥을 잘 모르시는 분들이라고 생각합니다. 제 말은, 최소한 일정 이상의 퀄리티가 나오기 위해 꼭 필요한 광고비는 써야한다는 의미입니다. 명색이 아파트잖아요.
다른 분야의 마케팅이라고 하면 대부분 이미지와 텍스트로 구성된 제작물이라면 퀄리티, 분량, 영역 배포라면 수량, 노출 수, 클릭수 정도로 가격이 결정될 것 같습니다. 근데 시행사로부터 의뢰받는 부동산 마케팅은 종류가 워낙 다양하고 비용도 최소 억대가 들기 때문에 시공 재질, 마감 시간, 영상이라면 특수 효과, 분량, 모형도라면 배율, 조명 버튼의 유무, 회전식 또는 고정식 유무에 따라 달라지고 여기에 이벤트 상품 예산도 에르** 백으로 하느냐 타월로 하느냐 물티슈로 하느냐에 따라 워낙 천차만별로 달라지겠죠.
문의가 오시는 시행사나 분양대행사 분들의 경우 케이스가 3가지 정도인데요. “예산은 아직 안 정해졌고 자료도 없는데 곧 이 자리에 진행될 예정입니다. 견적 좀 부탁드립니다.” 라고 하시는 경우가 있고, “아파트는 몇 세대이고 어디에 위치했고, 자료는 메일 주소 불러주시면 전달 드릴게요. 견적 좀 내주세요.” 라고 하시는 분. 마지막으로 아파트 분양 마케팅 예산과 건축개요, 인허가 현황, PF 여부, 준공 예상 일자까지 상세하게 말씀주시는 경우가 있습니다.
저희는 예산도 합리적으로 맞춰주시고 여러 제반사항들을 상세하게 말씀주시는 곳을 선호합니다. 물론 그런 분들은 분양 광고에 대해 어느 정도 알고 있으신 분들이기 때문에 그만큼 수주하기가 어렵긴 하죠. 그래도 저희는 그 편이 훨씬 좋습니다. 불필요한 실랑이를 벌이지 않아도 되거든요.
몇 가지 예를 들어볼까요?
3D 광역조감도 이미지 한 컷을 만든다고 하면, 그 안에 메인이 되는 건물은 몇 개가 들어가는지, 건물의 구조와 규모는 어떠한지, 주변 범위는 광역인지 협역인지, 분위기를 통일할 것인지 아니면 시행사의 요구에 따라 맞춤으로 제작할 것인지 등 생각보다 다양한 요인에 따라 가격이 결정됩니다.
홍보관 사인물 설치의 경우 규격과 거리, 인력투입, 기계장비 투입, 도로폭 (도로폭의 경우 협소하고 주변이 상가 밀집 지역이라면 간판 설치에 애로가 있을 수 있어 새벽 투입을 해야 하기 때문)
기획이랑 디자인 단계를 시간 들여서 꼼꼼하게 해야 하는데 시행사의 시간에 맞춰서 급박하게 쫒기게 되면 아무리 머리로는 디테일하게 정보도 다양하게 살펴보고 고객께 맞춰서 기획해야지 하더라도 한계가 있겠죠. 여기서 대부분의 문제는 시행사와의 커뮤니케이션에서 일어나는데 그건 말하자면 끝도 없습니다. 카톡으로 '네' 한마디만 하면 되는 것을 전화로 1시간 붙잡고 그들끼리의 대화방에 제가 불러주는대로 적고 있는 분도 봤구요. 처음 협의된 사항과 계속해서 달라지는 경우도 비일비재합니다. 그러면 안되는데 말이죠. 그 외에도 다양한 유형이 있는데... 어쨌튼 의뢰인이기 때문에 뭐 운이 없다고 생각하고 맞춰드려야 하는 것은 당연하지만 휴... ㅜㅜ 그냥 갑자기 슬퍼지네요.
분양대행사들이 현장을 가려 받는 이유. (10억 준다고 해도?)
네. 이번에 확실히 말씀드리자면 저희는 현금 이행 보증은 진행하지 않습니다. 자본력이 없어서가 아니라, 현금 이행 보증은 말 그대로 리베를 달라는 것이고 금융 사고가 날 가능성이 아주 높습니다. 예를 들어서 “광고가 잘 집행되지 않아서 분양이 잘 안 됐다.” 고 하면서 보증금을 꿀꺽하는 것은 아주 쉬운 일이라는 겁니다.
지역주택조합은 특히나 하게 되더라도 무조건 선금을 받고 후작업 조건으로 진행되구요. 문의 자체가 성립이 안됩니다. 만약 감사하게도 대단지 아파트 분양 현장을 맡아 마케팅을 진행하게 된다 치면, 결과는 거진 좋게 끝날 가능성이 높으니 스트레스를 받을 일은 적어지겠죠.
아무튼 이번 글의 요약 내용은 서울 아파트라고 해도 나홀로나 소규모 아파트들은 광고 빵빵하게 해야 한다... 대규모 단지도 브랜드 위상이 있기 때문에 당연히 빵빵하게 하겠지만, 그들은 건설사에서 자체 광고대행사 만들어서 진행하기 때문에 언감생심이고, 선급금 달라는 곳들은 자금력 안되서 그러는 것이니 광고대행사 입장에서 억만금을 준대도 패스한다... 는 이야기입니다. 끝!
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