금천구 남서울 무지개 아파트 몸테크 가능? 재건축 가능성 분석
무지개 아파트 몸테크 가능? 이 남서울무지개 아파트가 재건축 된다고 한 걸 들은 게 아마 2016년 정도부터 벌써 6년 정도가 지난 2024년이니까 그럴 거다.
사실 재건축만 된다면 정말 좋은 입지인 것은 분명해 보인다. 우리 동네라서가 아니라 금천구청 주변이 엄청 발전했고 조금만 더 북쪽으로 올라가면 있는 롯데캐슬도 예전에 완전 폭망이다. 나락간다 라고 말로 엄청 떠들었는데 동네대장 아파트로 무지하게 올라버렸기 때문이다.
나는 요즘 코로나 바이러스가 생각나 남쪽에 있는 남서울 힐스테이트 아파트에 살았었는데 2018년 어떤 부동산 정책에 루지하고 머가리 같은 X 님 때문에 지금 두 배가 넘게 올라버렸다. 그래서 전세로 주고 들어간 다른 아파트에서 예전 그 아파트를 살려면 두 배가 넘는 돈을 지불해야 된단 뜻이기도 하다. 어쨌든 남쪽이건 북쪽이건 다? 두 배 이상 뛰어버렸는데 여기 남서울 무지개 아파트 자리는 롯데 캐슬과 힐스테이트에 비할 수 없이 좋은 자리다.
왜냐하면 금천구청역 바로 옆에 붙어 있고 부지가 넓고 용적률 완화를 해서 아마도 층 이상 꽤 대단지로 지울 수 있는 것으로 안다. 지금 현재 세대 수가 639세대 인데 재건축 예정 아파트 개요. 조감도를 보면 총 세대 수 999세대 10개 동으로 지어지고 조합원 수가 639명이니 일반, 임대 분양분 합계가 354명 되겠다. 용적률이 299.99% 임대 세대는 128세대 일반 분양 예정 분이 226 세대가 되겠다.
일단 2021년 6월에 사업 시행 인가가 났다고 하는데 관리처분 인가 전 상태에서 분양 신청할 때 17평 소유자 중에 50% 이상이 오고 타입을 받지 못하고 오일 타입을 받게 된 이슈 등으로 인해서 조합원들이 2023년 5월에 조합장과 조합 임원 해임을 하였다. 이런 일들은 빈번한 편인데 사실 그것이 핑계이며 조합장이 뭔가 뒷돈을 챙겨 먹었다. 나는 이유일 수도 있으나 외부인으로서 함부로 예단은 하지 않기로 하겠다. 이후에 2024년 5월에 새 조합장과 이사를 선임하였다고 들었고 조합장 관련 리스크에서 약간은 벗어난 상태이지만 설계 변경 이슈 등으로 또다시 재건축 사업은 지연되고 있는 상황이다.
어떤 블로그를 보면 84 타입 기준으로 배정조합원 분양가가 10억 내외 실사 타입 기준 9억 정도 예상된다고 하고, 그리고 비대율은 95% 내외 정도 될 것 같다고 한다. 매물 감정가 대비 프리미엄 1억 정도이며 총 매입가가 11억 내외 예상하는데 추가 리스크로는 재건축 초과 이익 환수제 및 공사비 증감 이슈도 있다.
다시 한 번 말하지만 남서울 무지개 아파트는 우리 지역이라서가 아니라 정말 대장자리 아파트다. 신한산선 1호선 등이 모여 있고 가산디지털단지와 구로디지털단지 바로 지금 거리에 있는 금천구청까지 직근접성면에서 최상급이다. 금천구 지도를 보면 알겠지만 시흥사거리와 금천구청 이어지는 시흥대로 정중앙에 자리는 신규 역세권 상업 업무 복합 거점이며 공동개발 유도 고밀개발 그래. 거점이 되는 기억이 다? 이곳을 중점적으로 해서 동서남북 균형 발전을 이루는 것이 금천구의 목표이며 또한 서울시의 목표이기도 하다.
그렇기 때문에 주변 지역 재개발 재건축이 되었을 경우 지역에 대장 아파트로서 시세를 리딩할 할 수 있는 충분한 여건이 된다. 롯데캐슬 84 기준으로 10억 중 중반에 실거래되고 있고, 남서울 힐스테이트 84타입 기준으로 9억 정도의 실거래되고 있다.
자그마치 재건축 이야기가 나온 시점으로부터 6년 아니? 어쩌면 10년 가까이 미뤄진 30년 넘은 매우 낡은 아파트 남서울 무지개 아파트는 요약하자면 입지적으로 훌륭하고 금천구 대장 아파트가 될 것이 매우 유력하지만, 사업 지연 리스크와 제초환 그리고 공사비 인상 리스크도 존재한다.
하지만 이 아파트는 언젠가 개발 될 수밖에 없는 아파트임에는 분명한데, 그게 앞으로 추가적으로 5년이 걸릴지 10년이 걸릴지? 그건 아무도 알 수 없는 신만이 알 수 있는 영역일 것이니... 정말 몸테크가 가능하다면 아니면 현금을 많이 보유하고 있어서 오래 기다려도 상관없는 외부인이라면 남서울 무지개 아파트 매매하는 것도 훌륭한 투자라고 할 수도 있다라고 본다.
궁금하면 우리 시흥동 일대 임장을 한번 다녀보시라. 꽤 괜찮다. 생각보다 살만한 동네다.